业内都知道：奢侈品牌商铺的装修造价（不包含室外幕墙）一般都在人民币2万元每平米以上，有些一线顶级品牌的造价甚至超过5万每平米。此外，室外幕墙的造价和室内装修一般是对等的，所以一个门店做下来的成本往往都是个天文数字。那如何降低奢侈品零售商铺的装修成本呢？今天，中国房协商业地产智库平台与您来一起探讨！
奢侈品牌从年进入中国至今已经经历了30个春秋，虽说曾经有过十分辉煌的年代，但却也在年开始走下坡路，直到今天还处于疲惫状态。相信为数众多的奢侈品牌（尤其是一线大牌）现阶段都在承受着业绩急速下滑（或称“下跌”）的巨大压力并进而对开店和扩张计划做了颠覆性的调整。而单纯“止步不前”的做法其实也是不健康的。
一个品牌要发展，就必须要每年有新店开出来，只不过是数量多少的区别罢了。
那么，我们是否可以换个角度思考呢？如果说我们可以通过特定的手段将门店的装修成本降低30%或以上的话，那么开店的压力是否会相对小一些呢？显然答案是肯定和唯一的。以下我们就这个话题进行简单的探讨：
重中之重，装修材料本地化
如果说门店装修成本是整个项目开发费用的大头，那么装修材料的费用则是整个门店装修总成本中的重中之重，而降低装修材料成本最直接有效的手段之一就是“装修材料本地化”。
所谓的“本地化”，就是在国内或本地市场采购，除了产品单价低廉不说，还节省了昂贵的海运或甚至空运的费用。不仅时间成本最低，而且也是最有利于未来门店长期的maintenance工作的，可谓是“一劳永逸”。
很多奢侈品一线品牌为了坚持“原则”和“标准”，往往都选择从海外采购装修材料。虽然没错，但也要看是在什么环境下去做。正所谓“量入为出”，要是市场不景气、销售业绩表现不佳的话，太过坚持原则往往只会给自己造成更多无形的压力。
话又说回来，同样是一颗大理石，同样是上帝的作品，法国或意大利的石头难道就一定会比中国产的石头好吗？国外的月亮就一定比中国的圆吗？如果说我们的目标是要砍掉整个项目开发费用30%的成本的话，那么“材料本地化”应该可以促成15%或以上的节省，也是最直接且可被量化的方法。
核心元素，寻找优秀的项目经理
在“砍掉成本”计划中，如果把“装修材料本地化”比作是“硬件”的话，那么“合格的项目经理”则是整个计划中的“软件”，也是最核心的元素之一。
项目经理是整个商铺开发工作的核心与灵魂，是操盘手。尤其是奢侈品牌的项目经理，方方面面的要求相比其他非奢侈品牌都要高很多，尤其是在整个项目管理的流程方面，必须要非常专业。一个优秀的项目经理往往可以在“成本管理”、“质量管理”、和“时间管理”方面做到极致，做到保质保量又节约成本，包括时间成本。
化繁为简，去除中间“多余”的环节
说起“化繁为简”，其实可以从两个方面着手，分别是1）简化公司内部的流程，和2）简化项目的流程和累赘的中间环节。
正常情况下，一个项目的开发要经历“基础资料筹备”à“概念设计”à“招投标并选定总包”à“图纸深化”à“现场施工”和最后的“竣工验收”等几个重要环节。在处理每一个环节时，我们要尽可能做大精简和高效，避免不必要的累赘环节和弯路。
备注：基础资料一般包括：“业主提供的CAD图纸”+“现场图文报告”+“平面规划方案草稿(optional)”。也就是国外设计师在启动设计工作前需要的基本资料。
在另一方面，参与项目的“角色”也应尽可能优化和精简。简单说，就是不要招揽过多的外聘顾问公司，更加不要形成固定“模式”，除非真的有这个必要。市场上常见的顾问公司有“项目管理顾问”、“机电顾问”、“结构顾问”、“灯光顾问”、和“幕墙顾问”等。项目经理要根据项目自身的实际条件和需求有选择地启用这些顾问，因为并不是每个项目都需要这些人参与在内的。
提倡“商业工程一体化”管理模式
所谓的“商业工程一体化”，简单说就是由同一个人（或团队）同时管理“商务”和“工程”两条线。如此一来，他的左眼在看商业的同时，右眼也能同时审视工程。自己的左手和右手、左脑和右脑相互交换信息，不但不会有冲突和分歧，而且在团队的组建和人员的配置方面也是最经济的。
一般情况下，无论是甲方还是乙方，商业和工程一般都是由两个相对独立的团队负责的。如此一来，甲乙双方在日常的沟通便是一个2X2的关系。
口径不统一，所以也是时常造成内外分歧或争议的主要诱导原因。要是甲乙其中一方可以做到“商业工程一体化”的话，那么沟通的模式便是1X2的关系，而最理想的情况自然是双方都能做到“一体化”，即1X1的点对点沟通模式。
寻找专业且忠实的总包单位
总包单位的选择，不仅仅会影响工程的造价，而且还会决定工程的周期与质量，也就是项目管理中最重要的三个元素，即“价格”、“时间”、和“质量”。
总包单位需有能力提供一份专业且完整的现场图文报告（英文），并做到让海外设计师不需到现场却能通过此报告了解现场的基本情况和细节；
总包单位需有能力根据雇主的要求提供专业且合理的报价，以及符合设计要求的材料样板；
总包单位的项目经理除了要熟悉工程和项目管理以外，还需有能力用纯熟的英文进行说和写的沟通；
总包单位的项目经理还需熟悉奢侈品商铺的开发流程；
工程是很实在的东西，不是靠“吹”就能做出来的。市场上自称专业和有奢侈品商铺建设经验的总包很多，但事实上真正能够跨过以上几道门槛的却很少，尤其是后面两条，因为优秀和全面的项目经理在市场上本来就比较紧缺。
把故意“拖延”和“怠慢”的人调离团队
在项目开发的过程中，每一个人、部门、或单位就好像一个传动系统中的齿轮，要是有哪个“齿轮”除了问题或故障的话，必然也会影响整个项目的进度和效率。基于立场和所处位置的不同，每个人对时间和效率的看法都是不一样的，有些人想快，但或许也有些人想慢慢来。
项目经理（有快有慢）：有心努力提高效率和缩短项目开发时间的项目经理是属于“想做事”和“想出业绩”的类型；而反之，也不排除有些项目经理却刻意选择“慢工出细活”。在他们眼里，一年做2个项目和20个项目都一样，反正公司也不会因为多做事而多给钱，那还不如选择前者要舒服一些呢。
设计师（循规蹈矩）：对于成熟的项目，其实设计工作所需的时间是要打对折的，因为很多东西其实都已经是成型的。然而，尽管在这种情况下，设计师一般也不会主动将设计周期由原来的2个月缩短到1个月或半个月。其原因非常简单，因为他们生怕一旦设计周期缩短并对外公开了，那么他们的设计工作相对而言也就没有那么“物有所值”了。所以，多数设计师会选择“循规蹈矩”和“按部就班”，因为这样对他们而言是最保险的。
法务顾问（兴风作浪）：用“兴风作浪”来去形容这些外聘的法务顾问一点也不过分，尤其是那些“按小时收费”的法务顾问。基于自身利益的考虑，他们巴不得把合同来回修改个遍，如此一来，即体现了自己的“专业性”和“责任心”，而且拿到的佣金也是最多的。
总包单位（速战速决）：在正常情况下，尤其是在能保质保量地完成任务的情况下，总包单位一般是不会主动拖延工期的。很简单，要是两个月就能完成的项目，他们没有必要故意拖到三个月完成，因为他们得到的报酬是一样的，但后面一个月的拖延时间却是有费用支出的。
智库观点：
项目经理在平时的工作中一定要有慧眼去看每个人的立场和工作表现。对于那些喜欢“快”的，要帮助他们把握细节以免造成“因快生错”；而对于那些习惯“拖延”和“怠慢”的，则要想办法弱化他们在项目开发上的影响力或直接让他们出局。希望这篇文章能够得到业内专业人士的认可和指正，非专业人士的参考和借鉴，更加希望它能够从实际中帮到更多的企业。购物中心等级评价五星级购物中心招商资产增值品牌孵化渠道招商宝招商宝5G+五星购物中心